老旧小区物业收费问题，是物业管理的“老大难”问题，既制约着小区管理水平的提高，又拉低了小区的居住品质。重庆市渝中区大坪街道坚持党建引领，突出问题导向，把人员沉下去、让问题浮起来，把机制转起来、让各方动起来，不断提升老旧小区居住品质，居民满意率不断提高，有效破解了老旧小区因物业费收缴而导致的矛盾纠纷频发问题。去年502栋老旧楼收费84.2万元，收费率达到91.17％，在渝中区各街道排名第一。

       一、基本情况

       大坪街道地处中心城区，又是老城区，共有老旧楼宇316栋，502个单元，星罗棋布，配套不完善，管理难度大，绝大多数是2000年之前建成的。楼房产权不明晰、多样化，有公有出售住房、集资房、单位产权房、拆迁安置房、集资房、经济适用房等多种形式。很多小区都是独立楼栋，不能进行有效的封闭式管理，安全隐患较多。业主维权事件频发，成为影响基层社会治理的突出问题，物业管理费收缴更是难上加难。

       在人民生活水平日趋提高的今天，提高小区居住品质，对老旧小区整治后的房屋及设施进行长效管理,使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适，已经成为一个重要议题。

       为加强老旧小区物业管理工作,大坪街道依据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规，不断探索老旧小区收费管理办法，针对不同情况采取相应措施，有效化解物管、自管和托管中的诸多矛盾，逐步建立健全长效管理机制，努力提高居民生活质量,提高小区管理的整体水平，使城市面貌焕然一新，努力跟上了重庆城市现代化建设的步伐。

       二、主要做法

       一是党建引领绘蓝图，多元一体构建网格体系

       按照“党建十物业”“党建＋网格”的工作模式，大坪街道将辖区划分为7个物业服务中心和46个网格党小组，建立健全了覆盖老旧小区的物业综合治理“街道＋中心＋网格”体系。

       为深入推进这项工作，制定了《大坪街道老旧住宅“党建+物业”工作实施方案》和《大坪街道社区物业服务中心考核办法》，街道干部职工、社区干部全部“入网”，通过网格化管理，形成了“网中有格，人在格上，事在网中”的工作格局，彻底消除了管理盲区和死角，逐步实现了老旧小区物业收费工作全覆盖，有效实现了大事全街联动、小事一格解决的工作格局。

       二是模式创新畅民意，无缝对接打造服务闭环

       为更好地解决老旧小区居民的“急、难、愁、盼”问题，大坪街道创新建立“4321”运行模式。“4”是指“四单”运行模式，通过打造“居民点单、中心派单、网格接单、群众评单”服务运行机制，搭建起听民声、知民意、解民忧的平台，提升服务群众的水平；“3”是指“三上”工作模式，实现“责任人上墙明身份、网格员上门找问题、管理员上心提品质”的工作原则，扎牢服务根基；“2”是指物业服务中心积极与有意向参加社区治理的企业开展对接，先后与重庆电信公司、重庆恒捷源楼宇智能化有限公司开展合作，政府机构与社会力量双管齐下，为群众提供更加专业的服务；“1”是指时刻以居民满意度为核心，面对面倾听群众意见，并给予及时反馈解决，逐步减少小区问题存量、遏制问题增量，真正实现了打通物业服务的“最后一公里”。

       三是齐抓共管提品质，整合资源同建秀美家园

       为打通老旧小区治理机制，大坪街道建立健全“1+3+N”的物业联系制度，以社区党委为核心，统筹物业服务中心、网格党支部、物业服务企业等物业治理的“三驾马车”，再由网格员广泛收集居民对辖区物业管理的意见建议，加强沟通联系，统筹谋划解决地区的热点难点问题，推进社区党建、部门党建、行业党建互联互动、共驻共建，形成资源共享、优势互补、互利共赢的党建共同体。2021年全年社区物业服务中心通过修补路面、加大卫生保洁力度等有效措施，粉刷墙面1588㎡，清理楼道杂物229.8吨，城市“牛皮癣”904处，清理卫生死角112处，调解群众矛盾纠纷百余起，彻底改变了以前老旧住宅“黑屋子”、“垃圾房”、“脏水沟”等破旧脏乱的形象，让居民感受到了“党建+物业”的实惠，也增强了居民花钱买服务的意识。

       三、经验启示

       一是破解老旧小区收费难题，要首先突出问题导向

       大坪街道从物业费收支不公开、不透明，由此引发的业主信访维权问题入手，以社区为单元，成立老旧物业管理工作小组，由社区党委“第一书记”牵头，将街道干部、社区“两委”班子全部纳入小组成员，并将各社区的环境卫生、物业管理等均纳入街道考核，与街道干部职工绩效奖励、评优评先挂钩，促进街道处级领导干部定期研究解决问题、其他干部每周两次巡查协助解决问题、社区网格干部一日两次巡查全面发现问题的责任落实落地。建立起了物业管理双方之间的信任关系，防止了物业企业的不当行为，有效化解了物业管理双方的矛盾提升了基层治理的现代化水平。

       二是破解老旧小区收费难题，要构建多方管理机制

       大坪街道以老旧小区治理为突破口，建立健全了“1+3+N”的物业联系制度，以社区党委为核心，统筹物业服务中心、网格党支部、物业服务企业等物业治理的“三驾马车”，并与“e维修”、中国电信、眼视光眼科医院等N个社会单位（企业）签订合作协议，从家政维修、网络通讯和健康体检等方面为老旧小区居民提供更全面的服务。袁家岗、大坪正街、马家堡等物业服务中心先后承接重庆市建科院垃圾清运、大坪正街106号、长江二路147号、177号等物业服务管理业务，每年物业服务中心增加营收约十余万元，进一步增强了物业服务中心的“造血功能”。

       三是破解老旧小区收费难题，要实现物业服务精准化

       大坪街道创新建立了“居民点单、中心派单、网格接单、群众评单”的工作模式，对楼栋清扫频次、家政服务范围等问题，通过加强网格员与居民的联系，充分听取居民意见，开展“菜单式服务”和重点群体上门维修，同时也形成12元/月、15元/月和0.3元/平方米等不同等次的收费标准，坚持每月对老旧小区物业服务居民满意度和诉求进行调查并给予及时反馈解决，逐步减少小区问题存量、遏制问题增量，真正打通了物业服务的“最后一公里”。（重庆市渝中区大坪街道办事处  周天鸣）