本网江苏讯（王勇）房屋买卖非同儿戏，近日无锡市新吴区人民法院受理了一起房屋买卖的纠纷案件。

案情简介

小王欲出售自有的某小区房屋，遂将该房屋挂在多家中介网站上售卖。

2022年8月5日，小李在甲中介带领下看了小王的房屋。2022年8月7日下午，小李和侄子私下来到小王家，与小王商谈好购房事宜后，小李与小王签订了《购房定金协议》，约定小王以172万元出售案涉房屋，小李支付购房定金5万元，如一方后期拒绝交易，则需向对方支付10万元违约金。协议签订后，小李支付了5万元购房定金。

2022年8月7日傍晚，小王与小张及乙中介签订了《房屋买卖居间合同》，约定由乙中介提供中介服务，小王以175万元出售案涉房屋，小张当日支付购房定金3万元，还约定如小王或小张违约，则需要向对方支付总房价 20%的违约金、还需向乙中介支付总房价3%的违约金。后在小张的多次催促下，小王于2022年9月19日将案涉房屋过户至小张名下，并于2022年11月向小张交付了案涉房屋。

因小王已“一房二卖”，无法向两个买家交房，小王只能遍寻借口说服小李放弃购房。2022年8月7日晚，小王以不能跳过中介私下交易、要通过中介签订购房合同为由欲向小李退回定金，小李同意通过甲中介签订合同，随后即与甲中介谈妥中介费，请甲中介联系小王到场签订合同，小王以各种理由拒绝到甲中介签约。

2022年8月9日开始,小王又以购买的新房有污染还需居住案涉房屋、愿意负担中介费介绍姐姐的房子卖给小李等理由拖延交易，并多次向小李发送微信“协议先作废”、“定要通过中介签合同”，还要求小李交还协议一。小李确实心仪案涉房屋，不同意退还定金，要求小王将继续履行《购房定金协议》。小王再次借口协议未约定交房时间，现双方无法就交房时间达成一致，欲解除《购房定金协议》，小李见小王反悔，无奈同意解除《购房定金协议》，但要求小王支付违约金，小王拒绝。小李遂诉法院，要求小王退还5万元购房定金、支付违约金10万元。

诉讼中，小李提供了2022年8月7日下午与小王签订的5条条款的《购房定金协议》(以下简称协议一)，小李称该协议是小王打印的，一式两份，双方各持一份。小王则称协议一确是8月7日下午与小李签订，但只打印一份，交给了小李。小王提供了6条条款的《购房定金协议》(以下简称协议二)，该协议二前5条内容与协议一完全一致，在第5条和落款处有第6条:“若双方未在一日内通过甲中介签订购房合同，则协议无效，双方互不追究违约责任”。小王称协议二是8月7日晚与小李签订，只打印了一份，由自己保存。现双方未在一日内通过甲中介签订购房合同，协议无效，也无需承担违约责任。

小李、小王对协议一、二中双方签字、捺印均认可。小李坚持只签订过协议一，协议二是小王在协议一第5条之后添加第6条变造形成，申请对协议二第6条是否与5五条是同一时间打印进行鉴定。小王则称8月7日下午看房时只有小李一人在场，8月7日晚上签订协议二时也只有小李一人在场。

诉讼中，本院向小李侄子做调查，小李侄子陈述8月7日下午，小王打印了一式两份协议一，都只有5条条款，小李、小王各持一份。小李侄子对看房当时房屋状态的描述也与小张、小王对当时房屋状态的描述高度一致。

法院裁判

法院经审理后认为，首先，2022年8月7日下午，小王已与小李签订协议一并收取5万元定金。当日傍晚又与小张乙中介签订了房屋买卖居间合同，收取小张3万元定金。小王就同一房屋收取两份购房定金，势必要向一方违约。小王出卖给小张的价格高，且已在中介处签订房屋买卖居间合同，房屋买卖居间合同约定的违约金为房屋总价的20%，还需向乙中介承担违约金，显然向小张、乙中介违约的成本高、难度大，此时，小王选择向小李违约符合常理，小王意欲摆脱协议一约定的违约责任的动机十分充分。其次，买房、卖房均是处分大额财产的行为，当事人一般会小心谨慎，在协议一已约定买卖双方都对违约行为承担违约金的情况下，卖方仅打印一份协议交给买方留存，并不利于保障卖方权利，故小王称仅打印一份协议一交由小李留存，与交易习惯和常情常理相悖，不具有可信度。双方各持一份协议一更符合常情常理，该事实具有高度可能性的，应当认定该事实存在。如此一来，小王也持有协议一，具备了变造协议二的现实基础及可能。此外，协议二中的条款序号“6”肉眼即能够识别出与前5条条款序号的位置相比有轻微偏移，第6条确有可能是在已有5条条款的基础上再行添加形成。

再次，从小李与小王的微信聊天记录可以看出，小王始终隐瞒已于2022年8月7日将案涉房屋出售给小张的事实，在小王根本无法向小李出售案涉房屋的情况下，小王亟需各种借口打消小李的购房意愿、规避违约责任，故小王才在2022年8月7日晚提出要通过中介签合同并退还定金;8月8日在小李要求去甲中介签约时，小王仍以各种理由拒绝与甲中介、小李签约;又提出新房有污染还要居住案涉房屋等新理由拖延交易;小王的行为明显是在为其不能出售房屋找寻借口。8月9日，小王向小李提出购房定金协议先作废、找甲中介签订购房合同，若2022年8月7日晚小王已于小李签订了协议二，则至8月9日双方均已知晓协议无效且不再追究违约责任，小王无需连续四次向小李强调“协议作废”，也无需多次提出还要通过甲中介签订购房合同。小王的行为前后矛盾，明显不合常理。小王愿意承担小李购买其姐姐房屋的中介费也反映出小王明显心虚。小王的行为均反映出协议二第6条是小王自己迫切想要达到的结果，仅是小王的单方意思表示，小李在微信往来中未同意作废协议，亦拒收小王退回的定金，足见协议二第6条并非小李真实意思表示。

最后，小李侄子对案涉房屋看房当时状态的描述细节精准、具体，与小张、小王对案涉房屋当时状态的描述高度吻合，表明8月7日签订协议一时小李侄子在场的可能性极大，应认定该事实存在。小李侄子陈述协议一仅有5条条款、双方各持一份，亦能与小李的陈述形成印证。综上，小李对案件事实的陈述与小王的陈述相比更合情理、更可信。综合案涉房屋实际交易情况及双方当事人陈述，协议二是小王变造的事实存在具有高度可能性，应认定该事实存在，故协议二并非小李真实意思表示，对小李不发生效力。

关于小李提出的鉴定申请，法院认为结合当事人陈述及现有证据已能查明案件事实并作出认定，无需启动鉴定程序，故对小李要求鉴定的申请不予准许。

小王将案涉房屋出售给两个不同的买受人，违约明显;又在诉讼过程中未如实陈述，有违诚信，应当发挥违约金的惩罚性功能，给予违约方否定评价。法院最终判决小王返还小李定金5万元、支付违约金10万元。

法官说法

《中华人民共和国民法典》第7条规定:“民事主体从事民事活动,应当遵循诚实信用原则,秉持诚实,恪守承诺”，诚实信用原则是民法的基本原则之一，适用于民法的整个领域，民事主体行使任何民事权利、履行任何民事义务，都应当遵守这一原则。履约是最基本的诚信，签订、履行合同都应遵循诚实信用原则，严格履约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，小王“一房二卖”，为规避违约责任又弄虚作假，要为自己的不诚信行为付出高额代价。

购买二手房手续较为繁琐，非专业人士办理难度大、风险高，建议通过正规中介公司签订合法合规的购房合同，切莫贪图便宜自作聪明。签订合同时要擦亮双眼、多留心眼，

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