本网青岛讯 （通讯员 孙杨）为进一步加强对青岛市房屋专项维修资金管理，保障房屋专项维修资金所有者合法权益，青岛市修订了《青岛市房屋专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》），将于2025年3月1日起施行。2月28日，青岛市政府新闻办召开政策例行吹风会，介绍《青岛市房屋专项维修资金管理办法》的相关情况，青岛市城市管理局党组成员、副局长、新闻发言人王博彤，青岛市城市管理局物业服务保障中心主任刘毅出席吹风会并回答记者提问。

按照青岛市人民政府2024年政府规章立法计划，青岛市城市管理局协同青岛市司法局组织对《青岛市房屋专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）进行了修订。目前市人民政府常务会议已经审议通过，自2025年3月1日起施行。修订后的《办法》进一步明确和厘清了各部门在房屋专项维修资金（以下简称“维修资金”）归集、使用、监督管理等工作中的职责，健全和完善了维修资金管理体系，优化和丰富了维修资金使用流程、形式等，《办法》为全市维修资金规范、安全、高效、有序管理和运行奠定了坚实基础，特别是在维修资金使用提速增效上提供了坚强制度保障和顶层设计支撑。下面，简要介绍一下《办法》修订有关情况。

修订的背景及必要性

与上位法和维修资金制度相关改革精神相统一

与《民法典》《山东省物业管理条例》《青岛市物业管理条例》等法律法规对维修资金权属和业主共同决定事项参与、表决比例调整等变化情况保持一致。按照住房城乡建设部、省住房城乡建设厅对维修资金使用优化流程、简化程序、拓展应急情形等方面改革要求，对青岛市原《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》相关条款进行了修订调整。

顺应青岛市城镇化发展变化趋势和社会治理转型需要

维修资金是房屋共用部位、共用设施设备保修期满后维修、更新和改造的重要保障。原《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》于2012年3月1日施行，基本建立了我市维修资金管理制度框架，保障了维修资金从无到有的发展过程，但在维修资金使用方面的相关规定较为笼统，在可操作性等方面有待进一步细化。近年来，青岛市城镇化率由2012年66.09%（数据来源：青岛统计年鉴）上涨至2023年78.3%（数据来源：青岛市统计局官网）。随着城市建设更新开展、城市品质提升和社会治理重心转型等，有必要对维修资金管理工作重点、权责关系、使用监管等相关条款进行优化。

修订的过程

维修资金涉及广大人民群众切身利益，有关工作开展需要社会各界和基层治理相关主体共同参与，社会影响面广、群众关注度高。坚持开门立法、民主立法，积极践行全过程人民民主重大理念，在遵照上位法有关要求前提下，结合我市实际情况，经过深入调研、参考借鉴外地立法和实践经验，并通过网站公开、问卷调查、调研座谈等方式多轮次征求社会各界、民主党派、有关部门和区（市）、街道、社区、物业服务企业、业主委员会等意见建议，召开专家论证会，以及组织社会风险评估、集中修改等工作，形成《办法（草案）》，按程序提交审议后，1月14日，《办法》经市十七届人民政府第60次常务会议审议通过，于2025年3月1日起施行。

修订的主要内容

《办法》共6章43条。

完善长效监管机制

一是明确维修资金主管部门及相关部门职责，加强维修资金归集、账户管理和使用管理，确保管理规范和资金安全。

二是推动维修资金管理信息化，加强信息共享、互联互通，建立全市维修资金管理信息系统，并纳入青岛市智慧物业管理服务平台，为业主提供公示、查询、线上表决等服务。

三是明确维修资金查询、公示有关要求，业主可通过维修资金主管部门公开的查询渠道，查询、监督维修资金交存、使用、增值收益和账面余额等情况。

规范商品房维修资金交存

针对商品房维修资金存用不均衡问题，尤其是维修资金使用逐年增长趋势，加强商品房维修资金归集，商品房购房人在房屋交易合同网签时交存维修资金；截至竣工交付尚未售出的商品房屋，由建设单位交存首期维修资金。交存标准与我市现行标准保持一致，确保政策执行稳定性、连续性。建立维修资金持续补充机制，明确业主房屋账户内的维修资金余额不足首期交存额30％的，相关业主应当及时续交，保障维修资金动态补充。

推动公房维修资金并轨管理

针对公房维修资金管理主体分散等问题，明确由售房单位或者管理单位核对维修资金本金、利息，按照房屋户门号设分户账后，移交至房屋所在地维修资金主管部门管理。对出售公有住房的，售房单位、购房人仍按售房款的20%和2%交存公房维修资金，以保持前后政策衔接。

明确维修资金使用要求

一是明确和细化维修资金使用中房屋共用部位、共用设施设备范围，厘清应当由建设单位、专业经营单位或其他当事人承担维修、更新和改造费用的维修资金禁止列支情形。

二是贯彻落实《民法典》的规定，按照维修资金业主共有，使用由业主共同决定的原则，对维修资金使用的分摊原则、使用方案表决、使用公示等进行规定。维修资金使用由业主委员会或者相关业主组织实施，也可以委托物业服务企业组织实施。

优化维修资金一般使用流程

一是完善使用方式，在现有维修资金使用“一事一议”基础上，增加“多事一议”方式，业主可以一次投票表决多个项目，但使用计划不超过2年，减少使用表决的次数。

二是推动使用程序便利化，简化现场查勘和竣工验收等流程，调整为维修资金主管部门审核使用方案，组织实施主体自行组织维修、更新和改造，并组织竣工验收。

三是优化维修资金拨付方式，经维修资金主管审核通过后，可以按照预算划转不超过70%的维修资金，也可以按照合同约定，根据工程进度划转维修资金，既维护业主的合法权益，也保障施工单位工程款项的及时支付。

简化维修资金应急使用程序

一是规范应急使用维修资金的情形，明确发生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的7类可以应急使用维修资金的情形。

二是提高服务效能，将维修资金应急使用备案、审核时限分别压缩为2个工作日和3个工作日，并对组织主体组织代修及先行垫付资金进行维修、更新和改造等作出规定，确保发生紧急情形能够及时抢修，消除安全隐患。

三是强化事后公示，明确维修资金应急使用维修、更新和改造后，组织主体应当在小区显著位置公示工程验收情况、工程费用的结算以及分摊情况等，且公示时间不少于5日，充分保障广大业主知情权。

提升维修资金使用管理质效

一是规范维修资金使用程序，提升专业化管理水平，强化使用全过程把关，维修资金使用按照相关规定实行工程造价审核、工程监理等第三方监督服务制度。

二是创新维修资金使用模式，探索建立维修保险制度。经业主依法共同决定，可以依法使用维修资金购买房屋共用部位、共用设施设备保险，逐步构建维修资金使用长效管理机制。

三是为确保维修资金使用流程、程序可操作、可执行、能落地、有效果，切实提升资金使用管理效率，《办法》授权市维修资金主管部门制定维修资金使用具体规定，并向社会公布。

下一步，青岛市城市管理局将按照市委、市政府工作部署和全市党建引领基层治理工作会议精神，深入推进党建引领小区治理，深化社区“幸福家园”建设，抓好、抓实、抓细《办法》贯彻落实。制定出台维修资金使用工作指南、维修资金支持购买电梯等共用部位和共用设施设备保险工作方案等配套政策，全面开展面向各级管理部门、业主委员会、物业服务企业和广大业主的培训、宣传等工作，升级优化维修资金管理信息系统，建立全链条维修资金线上管理体系，为广大业主和相关基层治理主体提供便捷、高效、公开的维修资金公示、查询、线上表决、审批和资金拨付等服务。努力为广大业主打造一个常更常新、修旧如新、安居乐业的小区环境和生活空间。

全国基层党建网记者：

刚才听了发布人的介绍，我理解，本次《办法》修订主要在资金使用方面做了创新和优化，请问本次《办法》修订在资金使用方面主要做了哪些创新和优化？

青岛市城市管理局物业服务保障中心主任刘毅：

感谢这位媒体记者对维修基金管理工作的关心和支持。我们在资金使用方面主要在五个方面进行了优化。

一是压缩了业主使用表决比例。资金使用表决比例由原来的“占面积及户数比例达到三分之二以上的业主同意”修改为“专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决的专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数业主同意”。简单来说，维修资金使用环节的“核心”节点进行了优化和提质，决策比例由“双三分之二”下降为“双三分之一”。

二是缩短了维修资金使用的审核时限。通过对《办法》的修订，我们大幅度精简维修资金使用现场查勘和竣工验收等环节节点的工作时限，有效推动维修资金使用流程提质增效。调整后《办法》街道办事处不再参与维修资金使用现场查勘等工作，区维修资金主管部门也不再参与竣工验收等工作，改由组织实施主体自行组织维修、更新、改造和竣工验收。经过调整后，一般程序使用申请由原来的8个工作日缩减至5个工作日内审核完成,应急使用程序3个工作日内审核完成。

三是增设了维修资金使用形式。结合以往工作经验，针对维修资金使用单次表决程序繁琐，表决组织时限较长等问题，在现有维修资金使用“一事一议”的基础上，增加“多事一议”的方式。业主可以通过召开业主大会的方式，一次投票表决多个需要经常维修的共用部位和共用设施设备维修项目，时限是不超过连续2年。后期，我们将研究制定有关政策，引导维修组织主体根据小区共用部位和共用设施设备使用周期和使用寿命等情况，建立“预维修”制度，以延长设施设备等的寿命，最大化发挥资金使用质效。

四是优化资金应急使用方式。通过《办法》明确了7类可以应急使用维修资金的情形。例如：屋顶、外墙严重渗漏的;电梯发生故障影响正常使用的;消防设施发生故障影响正常使用的;建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动的;玻璃幕墙炸裂的;排水管道堵塞或者爆裂, 影响正常使用的;危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的其他紧急情形的。同时，明确了资金应急使用维修流程。创新设定组织主体可以代修和先行垫付资金进行维修、更新和改造，等待工程竣工验收合格和公示后, 可以依法申请从维修资金中列支费用。

五是探索维修资金使用+保险制度。我们将鼓励和引导业主通过召开业主大会决策方式，使用维修资金购买电梯等共用部位、共用设施设备保险。今年，我们将重点推动使用维修资金购买电梯保险，提升电梯维修效率，提高维保标准，维护业主生命和财产安全。今年，我们还将通过《办法》的宣传贯彻，以及配套政策制度的制定和落实，大幅提升维修资金的使用效率，预计全市维修资金使用增长率保持在40%以上。

来源：青岛市人民政府新闻办公室

编辑：李岩